Službena procjena vrijednosti nekretnine koristi se u svakoj transakciji u kojoj se financiranje odvija putem kredita banke.
Koliko vrijedi stan? Koliko vrijedi kuća? Koja se cijena može dobiti ako se prodaje? Pitanje je to kojeg svakog vlasnika nekretnine muči. Jer činjenica jest da vlasnik ima predodžbu vrijednosti, svoje cijene, a ona tržišna često je drugačija. Da bi se saznala vrijednost nekretnine postoji nekoliko načina – vlasnik nekretnine može samostalno pregledavati oglasnike i temeljem toga izvršiti procjenu vrijednosti nekretnine. A može angažirati i stručnjaka.
Tko vrši procjenu vrijednosti nekretnine
Kako nam je objasnio savjetnik za nekretnine Ivan Varat iz San Patrik nekretnina, procjena vrijednosti nekretnine može biti korisna za ljude koji se odluče prodati svoju nekretninu te na taj način žele doznati realnu tržišnu cijenu koju u ovom trenutku mogu dobiti za svoju nekretninu. Za ovakav tip tržišne procjene vrijednosti nekretnine, napominje, najčešće se koristi usporedna metoda, odnosno analiza realiziranih cijena sličnih nekretnina na određenoj lokaciji.
Varat kaže i da se u svakoj transakciji u kojoj se financiranje odvija putem kredita banke koristi službena procjena vrijednosti nekretnine. U većini slučajeva banke kupcima ne naplaćuju procjenu vrijednosti.
Procjena vrijednosti nekretnine provode ovlašteni stalni sudski vještaci i procjenitelji po Zakonu u procjeni vrijednosti nekretnina, a čije ovlasti proizlaze iz posebnih propisa kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. Oni su jedini službeno ovlašteni raditi procjene koje se koriste u službene svrhe.
Kako se vrši procjena
Procjena vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj nije jednostavan proces i regulirana je spomenutim Zakonom koji se primjenjuje prilikom:
- procjene vrijednosti nekretnina
- njihovih sastavnih dijelova
- njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama kao tržišne vrijednosti
Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog vrednovanja prema ‘zadatcima naručitelja’, kojeg nije moguće odrediti jednom formulom. Radi se o djelatnosti za koju je potrebno:
- poznavanje propisa i iskustvo
- znanja iz područja graditeljstva i prostornog uređenja
- osnove prava i ekonomije
Zakon se isključivo bavi tržišnom vrijednosti nekretnina čija se osnovica utvrđuje pomoću tri metode (usporedna/poredbena, troškovna i prihodovna) i sedam postupaka, a propisan je i način na koji se prikupljaju podaci koje procjenitelji dobiju primjenjujući propisanu metodologiju koju potom dalje koriste.
Procjembeni elaborat
Procjena vrijednosti nekretnina se jasno i transparentno prezentira u pisanom obliku odnosno u dokumentu koji se zove procjembeni elaborat, a obuhvaća:
- nalaz i mišljenje stalnoga sudskog vještaka za procjenu nekretnina ili
- procjenu stalnoga sudskog procjenitelja
To je vjerodostojna isprava za donošenje odluka u upravnim i sudskim postupcima te za donošenje investicijskih i drugih odluka. Procjembeni elaborat, koji nije izrađen u skladu sa Zakonom i Pravilnikom, je nevažeći.
Rok izrade procjembenog elaborata je stvar dogovora naručitelja i procjenitelja.
Za procjenu vrijednosti nekretnina i izvođenje nužnih podataka koriste se:
- kupoprodajne cijene i drugi podaci, kao što su najamnine, zakupnine, troškovi gospodarenja
- i skup obilježja nekretnine, koji nisu pod utjecajem neuobičajenih ili osobnih okolnosti.
Procjenitelji su prilikom izrade procjene vrijednosti nekretnina dužni navesti:
- datum kada je sklopljen kupoprodajni ugovor
- broj katastarske čestice
- naziv katastarske općine
- površinu katastarske čestice
- podatke koji se odnose na kakvoću i obilježja nekretnine
Ako se radi o izgrađenim katastarskim česticama, potrebno je navesti i:
- vrstu građevine
- opis građevine
- njezinu površinu
- naziv ulice/trga
- kućni broj
- kat i godinu građenja
Kupoprodajne cijene i drugi podaci koji su pod utjecajem neuobičajenih ili osobnih okolnosti ne smatraju se transakcijama po tržišnim uvjetima i nisu pogodne za procjenu vrijednosti nekretnina. U slučaju nedostatka podataka na području nekretnine za koju se izrađuje procjena vrijednosti moguće je upotrijebiti i druge podatke koji su dostupni na usporedivim područjima.
Usporedivost područja utvrđuje se prema sljedećim pokazateljima:
- gospodarskim
- prostornim
- prostorno-planskim
- demografskim
Ministarstvo i Visoko procjeniteljsko povjerenstvo, upravna tijela županija i Grada Zagreba odnosno velikog grada i njihova procjeniteljska povjerenstva, raspolažu procjembenim elaboratima.
Više o procjembenom elaboratu
Svaka procedura, od utvrđivanja kakvoće nekretnine, preko zahtjeva za izdavanjem izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena iz sustava eNekretnine, korištenja podataka, odabir metode i drugih postupaka do međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja te eventualnog uzimanja u obzir posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine, prikaz rezultata i ostalo, mora biti računski i tekstualno analizirana i obrazložena u procjembenom elaboratu te izvedena u skladu s propisanim odredbama Zakona i pripadnih pravilnika, a sve kako bi procjembeni elaborat bio upotrebljiv i vjerodostojna isprava za donošenje odluka u daljnjim postupcima.
Neovisno koja fizička ili pravna osoba radi procjenu, ona mora biti izrađena u skladu sa Zakonom i Pravilnikom. Ujedno se ukazuje na Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju, kojim je propisano da se procjena vrijednosti stambene nekretnine provodi u skladu s propisima kojima se uređuje procjena vrijednosti nekretnina te procjenitelj mora biti stručno osposobljen i neovisan o postupku odobravanja stambenog potrošačkog kredita kako bi izvršio nepristranu i objektivnu procjenu.
Više o sustavu eNekretnine i lokaciji nekretnine
Banke prilikom procjene vrijednosti nekretnine u procesu ishodovanja stambenog ili investicijskog kredita isključivo koriste usluge ovlaštenih procjenitelja, vlastitih ili partnerski ugovorenih tvrtki – kažu iz San Patrik nekretnina.
Troškovi procjene vrijednosti nekretnine
Kako kažu iz Ministarstva, troškovi procjene ovise o složenosti predmeta procjene, a ovisno o postupku koji se vodi, određuju se prema cjeniku, koji je propisan Pravilnikom o stalnim sudskim vještacima i Pravilnikom o stalnim sudskim procjeniteljima. Troškovi se određuju postupkom javnog natječaja ili se dogovorom između procjenitelja (izrađivača procjene) i naručitelja procjene ili su ovisno o poslovanju tvrtke uključeni u neke druge troškove i dr.
Putem sustava eNekretnine ovlaštenim procjeniteljima i posrednicima u prometu nekretninama omogućen je lak pristup podacima koji su podloga za njihov kvalitetan stručni rad. Baza podataka sadrži podatke o broju transakcija za pojedino područje, vrste nekretnina i podatke o nekretnini koja je bila predmet transakcije, postignute cijene, itd.
PREPORUKA
Pri traženju i prodaji nekretnine, za što je potrebna i procjena vrijednosti nekretnine, važno je biti educiran no nije baš lako biti educiran u svemu. Ali ako vam treba podrška u kupnji i prodaji nekretnina ili besplatna tržišna procjena vrijednosti vaše nekretnine u roku od 72 sata, javite se stručnoj ekipi iz San Patrik nekretnina od kojih možete očekivati znanje, iskustvo, personalizirani pristup i manje glavobolja.
Autor teksta: Zgradonačelnik.hr
