Hrvatsko tržište nekretnina ulazi u 2026. godinu u stanju stabilne aktivnosti, ali s jasno promijenjenom dinamikom. Nakon godina izrazite potražnje i snažnog rasta cijena, ulazimo u fazu selekcije u kojoj više ne prolazi sve. Potražnja više nije masovna, nego promišljena. To potvrđuju i podaci Porezne uprave prema kojima je u prvih 6 mjeseci 2025. u Hrvatskoj ostvareno 57.095 transakcija, dok je u istom razdoblju 2024. zabilježeno 67.415 kupoprodaja, što predstavlja pad od 15,3 posto. Tržište se očito hladi po volumenu, ali ne i po kvaliteti. Pobjeđuju kvaliteta, lokacija, održivost i realan investicijski smisao.
Prema makroekonomskim pokazateljima, realni rast BDP a Hrvatske u 2024. iznosio je 3,8 posto. Za 2025. se očekuje rast oko 3,2 posto, dok se za 2026. projicira daljnje usporavanje na oko 2,9 posto. Rast je sporiji, ali i dalje stabilan. Stopa nezaposlenosti krajem rujna 2025. pala je na niskih 4,1 posto, što dodatno potvrđuje da domaće gospodarstvo još uvijek ima snagu održavati aktivnost tržišta nekretnina.
Inflacija u listopadu 2025. iznosila je oko 3,6 posto, uz godišnji rast cijena hrane od oko 4,4 posto i snažan rast cijena usluga ranije u godini. Inflatorni pritisci podižu troškove gradnje, materijala i rada, što izravno utječe na cijene novogradnje. U takvom okruženju značajniji pad cijena novih stanova u 2026. godini nije realno očekivati.
Kamatne stope danas se kreću u rasponu od 3,1 do 3,5 posto. Europska središnja banka od ljeta 2024. postupno je snižavala kamate, a krajem listopada 2025. poručila da je monetarna politika u dobroj poziciji i da je inflacija blizu cilja od 2 posto. Projekcije za 2026. govore o inflaciji od oko 1,7 posto, što upućuje na razdoblje stabilnih kamata bez novih agresivnih ciklusa dizanja ili spuštanja.
Demografski gledano, Hrvatska stari i ima sve manje domaćeg stanovništva. Odlasci mladih, starenje populacije i imigracija radne snage iz trećih zemalja mijenjaju strukturu potražnje. Novi doseljenici uglavnom ostaju u dugoročnom najmu i zasad ne kupuju nekretnine. S druge strane, milenijalci u dobi od 30 do 44 godine danas čine glavnu skupinu kupaca.
Vlada Republike Hrvatske u 2025. godini predstavila je Nacionalni plan stambene politike do 2030. s fokusom na povećanje ponude kroz aktivaciju praznih stanova kojih je prema procjenama u Hrvatskoj oko 600.000. No zasad nema dokaza da će se značajan broj takvih stanova uista pojaviti na tržištu najma u mjeri koja bi mogla značajnije sniziti cijene.
Strani državljani sudjelovali su u 7,7 posto svih transakcija, uz vodeće udjele kupaca iz Slovenije, Njemačke i Austrije. No u odnosu na prethodne godine njihov udio više nije ključni motor tržišta. Prema podacima Porezne uprave, broj transakcija koje realiziraju strani kupci pao je za više od 43 posto. Stranci su godinama bili snažan akcelerator rasta na obali, a njihov slabiji interes potvrđuje da je ciklus masovne potražnje završio i da prioritet preuzimaju kvaliteta, lokacija i dugoročna održivost.
Indeks cijena stambenih nekretnina u drugom tromjesečju 2025. porastao je 4,4 posto kvartalno i 13,2 posto na godišnjoj razini. Cijene novogradnje rastu sporije od postojećih stanova, što ukazuje na početak usporavanja u tom segmentu. U europskom kontekstu, prosječan rast cijena u Europskoj uniji iznosi 5,4 posto, dok Hrvatska s rastom od 13,2 posto znatno nadmašuje prosjek.
Cijene stambenih nekretnina od 2015. godine porasle su približno 2 puta. Plaće su u istom razdoblju rasle gotovo jednakim tempom, dok su kamatne stope pale s razine od oko 5,5 posto na približno 3 posto. Kada se sve to sagleda u cjelini, slika postaje jasna. Nekretnine su danas, unatoč nominalno višim cijenama, u relativnim odnosima postale priuštivije nego prije deset godina.
Ipak, unatoč toj matematici, na terenu je vidljiv jasan pad broja transakcija kod rabljenih nekretnina s nerealno postavljenim cijenama. Takve su nekretnine godinama prolazile ponajviše zbog manjka kvalitetne ponude. Danas toga više nema. Korekcije se već događaju i događat će se i dalje. No korekcija ne pogađa kvalitetu. Pogađa ono što je bilo precijenjeno bez stvarnog pokrića u lokaciji, rasporedu, kvaliteti gradnje i dugoročnoj vrijednosti.
Nova kriza pritom nije primarno kriza potražnje. Sve je izraženije da se radi o krizi urbanog planiranja. Kada postoji veliki prostorni potencijal, ali mali broj zona u kojima je gradnja dopuštena, kada gradovi rastu, ali su visinski gabariti ograničeni, kada dozvole kasne, a gradnja u visinu je blokirana, tada cijena mora rasti jer ponuda postaje umjetno ograničena.
Bez veće gradnje u visinu, bez otvaranja novih zona, bez učinkovitog javnog prijevoza i produktivnijeg urbanizma, stalno ćemo govoriti o priuštivosti stanovanja, ali ćemo rijetko viđati stvarna, održiva rješenja.
U takvom okruženju mijenja se i uloga agenta. Kvalitetan agent više nije samo posrednik između kupca i prodavatelja. On postaje filter rizika. Njegova uloga više nije pronaći kupca za bilo koju nekretninu, nego pronaći nekretninu koja može izdržati novi tržišni ciklus.
Sektor posredovanja u Hrvatskoj posljednjih je godina doživio snažnu ekspanziju. U 2025. posluje oko 1.349 agencija, dok ih je samo u 2022. osnovano 130, što znači da je gotovo svaka 3 dana nastajala jedna nova agencija. Količina je snažno porasla, ali kvaliteta usluge taj rast nije pratila istim tempom. Na terenu se sve češće primjećuje pad profesionalizma, etike i odgovornosti prema klijentima.
Kao član međunarodne mreže Leading Real Estate Companies of the World imam izravan uvid u to kako izgleda vrhunska praksa na najrazvijenijim tržištima. Razlika između tih standarda i domaće stvarnosti još je uvijek značajna. To ne govori loše o pojedincima, nego jasno pokazuje koliki prostor za napredak postoji u znanju, suradnji i jačanju integriteta struke.
Za nas u San Patriku smjer za 2026. godinu je jasan. Gradimo dugoročnu otpornost, idemo u dublju specijalizaciju, izlazimo iz masovnog tržišta i dodatno podižemo razinu usluge. Tehnologija je važan alat, ali nikada ne može biti zamjena za povjerenje, moral i odgovornost. Umjetna inteligencija mijenjat će industriju, ali nikada neće zamijeniti povjerenje, integritet, poštovanje, vjeru i ljubav. To su temelji koji ostaju trajna vrijednost svakog ozbiljnog odnosa na tržištu.
U 2026. godini tržište ulazi u godinu selekcije. Neće prolaziti sve. Prolazit će samo ono što ima stvarnu kvalitetu i dugoročni smisao. U godinama pred nama pobjeđivat će oni koji razumiju da su kvaliteta i povjerenje najvrjednije valute tržišta.
