U kontekstu trenutnih globalnih ekonomskih, socijalnih i političkih izazova, analiza tržišta nekretnina u Hrvatskoj za prvih šest mjeseci 2022. u odnosu na isto razdoblje 2023. otkriva značajne promjene. Ova analiza razmatra statističke podatke kako bi pružila uvid u trenutne trendove i moguća buduća kretanja.
1. Smanjenje broja transakcija
Analizirajući tržište nekretnina u prvih šest mjeseci 2022. u usporedbi s istim razdobljem 2023. godine, uočavamo značajan pad broja transakcija za 9,1%, s brojke od 15.216 transakcija na 13.825. Ovaj trend odražava povećanu opreznost investitora i kupaca, koji su postali izrazito svjesni nepredvidivosti koja karakterizira trenutno ekonomsko okruženje Eurozone, obilježeno visokom, ali sada opadajućom inflacijom, te porastom kamatnih stopa od strane Europske centralne banke. Dodatni uvid dobivamo promatrajući Njemačku, državu s najvećim brojem stranih kupaca u Hrvatskoj, koja bilježi pad broja transakcija, ali i pad cijena nekretnina za impresivnih 10%. Ovaj podatak još više naglašava oprez koji prevladava na tržištu.
2. Dinamika regionalnog tržišta
Zanimljivo, trendovi se razlikuju po regijama. Dok je Grad Zagreb u usporedbi prvih dva kvartala 2022. i 2023. zabilježio pad transakcija za 22% (sa 5.731 na 4.457), Primorsko-goranska županija je također imala pad od 19% (s 2.240 na 1.813 transakcija). Splitsko-dalmatinska županija bilježi pad od 9% (sa 1.482 na 1.352), a Zadarska županija čak 25% (s 994 na 745 transakcija).
S druge strane, Istarska županija pokazuje rast od 3,5% (s 1.661 na 1.720 transakcija), Osječko-baranjska županija bilježi blagi rast od 1% (s 692 na 699), dok se Šibensko-kninska županija ističe s rastom od 29% (s 239 na 308 transakcija). Ove brojke jasno pokazuju da, unatoč općem padu tržišta, određene lokacije u Hrvatskoj pokazuju suprotne trendove, ukazujući na regionalne razlike u dinamici tržišta nekretnina.
3. Promjene među stranim kupcima
U istom razdoblju, stjecanja nekretnina od strane stranaca su ukupno pala za 13,6%, s različitim udjelim po zemljama. Detaljnije, pad je iznosio 26% za Njemačku (sa 1.717 na 1.274 transakcija), 5% za Sloveniju (sa 1.544 na 1.466), 29,5% za Austriju (sa 772 na 544), i 17% za Češku (sa 386 na 321). Nasuprot tome, Slovačka je zabilježila povećanje od 12% (sa 274 na 307).
4. Poseban fokus: Zagreb
Usmjeravajući fokus na glavni grad, Zagreb predstavlja ključnu komponentu nacionalnog tržišta nekretnina. U Zagrebu se ostvaruje najveći broj transakcija stanova u cijeloj Hrvatskoj, i tu je došlo do značajnog pada u broj transakcija. U razdoblju od 1. siječnja do 30. studenog, broj prodanih stanova pao je za 28% – sa 9.379 u 2022. na 6.771 u 2023. godini.
5. Sezonski učinci
Tradicionalno, prosinac i siječanj su mjeseci s nižim brojem transakcija zbog blagdana i godišnjih odmora. Ovo je uzorak koji se ponavlja i može pomoći u razumijevanju godišnjih trendova.
6. Zaključak i predviđanja
Kada sagledamo širu sliku, postaje jasno da se tržište nekretnina u Hrvatskoj suočava s periodom “hlađenja”, trend koji se odražava i na vanjskim emitivnim tržištima, posebno u Njemačkoj. Njemačka, kao vodeća zemlja po broju stranih kupaca u Hrvatskoj, bilježi pad broja transakcija, ali i pad cijena nekretnina za značajnih 10%. Ovi globalni trendovi dodatno pojačavaju oprez među investitorima i kupcima na hrvatskom tržištu.
Ovo zahlađenje tržišta je rezultat više faktora: povećanja kamatnih stopa na stambene kredite s 2% na 4%, kraj državnih subvencija za mlade pod programom APN-a, te kontinuiranog rasta cijena nekretnina posljednjih 8 godina (od 2015. do 2023. rast iznosi 74%). Sve ove promjene dovode do opreznijeg pristupa među kupcima. Za 2024. godinu, projekcije ukazuju na stagnaciju rasta cijena, s potencijalnim padovima na manje atraktivnim lokacijama ili za nekretnine niže kvalitete. Međutim, na atraktivnim lokacijama i u segmentu luksuznih nekretnina, očekuje se stabilnost cijena zahvaljujući ograničenoj ponudi.
U ovom trenutku, investitori i kupci moraju pažljivo pristupiti ovim promjenama na tržištu kako bi maksimizirali svoje investicijske potencijale. Ovaj period promjena zahtijeva promišljen pristup i strateško planiranje kako bi se uspješno navigiralo kroz tržišne turbulencije.
