Hrvatska je mala i otvorena ekonomija vrlo izložena vanjskim utjecajima, odnosno utjecaju robnih i financijskih tokova svojih najvećih vanjskotrgovinskih partnera, Njemačke i Italije. Od tuda dolazi popularna uzrečica “kad Njemačka kihne, Hrvatska se prehladi”, a s obzirom da je SAD najveća svjetska ekonomija i najveći vanjskotrgovinski partner Njemačke, eto nas do izraza “kad SAD kihne, svijet se prehladi.” A što se u slučaju kada SAD kihne dogodi Hrvatskoj, vidjeli smo za vrijeme posljednje velike ekonomske krize. Većina svjetskih ekonomija iz recesije je izašla između 2010. i 2011., dok je Hrvatskoj to uspjelo među zadnjima, prodisali smo tek 2015. godine nakon šest dugih godina.
U međuvremenu 2013. smo postali članica Europske unije, a od 1. siječnja 2023. godine bit ćemo dio eurozone i schengenskog prostora. Generalno, kao ekonomija otporniji smo na novu krizu nego te nesretne 2009. iako ostaje žal što hrvatske vlade nisu iskoristile posljednjih sedam godina rasta i napravile ključne strukturne reforme. No dobro tu smo gdje smo, ipak stabilniji i otporniji. Također, određeni postotak građana i tvrtki izvukao je pouke iz spomenute krize te popravio bilance i nadopunio svoje ušteđevine.
Uslijed energetske krize, rata u Ukrajini i monetarnog odgovora centralnih banaka na visoke stope inflacije, posljednjih mjeseci relevantni ekonomski analitičari su podijeljeni, neki za 2023. ili početak 2024. najavljuju krizu svih kriza, dok neki najavljuju blagu i kratku krizu. Uglavnom, pitanje više nije hoće li recesije biti, nego kada i koliko će dugo trajati, odnosno hoće li svjetske ekonomije zaplivati ili zaroniti.

Tržište nekretnina i BDP
Kada govorimo o tržištu nekretnina, korelacija je takva da su tržište nekretnina i BDP proporcionalni. Dugoročno, trendovi rasta i pada oba ciklusa obično odgovaraju jedan drugome. Američka i europska centralna banka trenutno u borbi s povišenom inflacijom zatežu monetarnu politiku, odnosno poprilično podižu kamatne stope što je glavni faktor usporavanja rasta nekretninske industrije.
U SAD-u trenutno kamatna stopa na stambene kredite iznosi oko 7 posto, dvostruko više nego prije godinu dana i najviše od travnja 2002. To znači da netko tko si je prije godinu dana mogao priuštiti ratu 30 – godišnjeg kredita od 1.800 dolara na mjesec, tada je mogao posuditi 420 tisuća dolara, a danas može dobiti kredit od 280 tisuća dolara, odnosno 33 posto manji iznos.
Investicijska kuća Goldman Sachs predviđa da će cijene nekretnine u 2023. pasti za samo 3 posto, dok agencija za kreditni rejting Fitch Ratings predviđa pad između 10 i 15 posto.

U Hrvatskoj također bilježimo rast kamatnih stopa na stambene kredite (kamate idu prema 4 posto), doduše puno blaži nego u SAD-u što zbog nešto blaže politike ECB-a u odnosu na FED, a što zbog blagodati našeg prelaska na euro. Kamate će u Hrvatskoj sporije rasti i zbog HNB-ove odluke o smanjenje stope obvezne pričuve i ukidanja minimalne devizne likvidnosti što će povećati slobodna novčana sredstva komercijalnih banaka.
Trendovi sa zapadnih tržišta dolaze u Hrvatsku
Iako je struktura američkog i hrvatskog tržišta nekretnina različita, velika je vjerojatnost da će se trendovi na američkom i ostalim zapadnim tržištima preslikati na hrvatsko tržište nekretnina, no kao i do sada, s određenim vremenskim odmakom. Ograničena ponuda i velika potražnja podizale su posljednjih godina cijene nekretnina u nebo (u SAD-u rast cijena od 2020. do 2022. iznosio je 30 posto, dok su u Hrvatskoj cijene u zadnje dvije godine rasle 20 posto). Još jedan hrvatski padobran uz eurozonu mogla bi biti Schengen zona zbog koje bi Nijemci, Austrijanci i Slovenci nastavili kreirati potražnju na obali, no u slučaju ozbiljnije krize, oni su prvi koji će povući ručnu za investicije.
Usprkos svemu, podaci pokazuju da je rast cijena konačno počeo usporavati. Potražnja za nekretninama i cijene dosegle su ili su vrlo blizu svoje povijesno najviše točke, potražnja se izjednačava s ponudom, odnosno idemo prema točki ravnoteže. Nakon dosadašnje faze ekspanzije, slijedi nova faza tržišta nekretnina, tzv. faza povećane ponude.
Nova faza tržišta nekretnina – povećana ponuda
U teoriji, faza povećane ponude izgleda na sljedeći način. U ranoj fazi, puno novih nekretnina dolazi na tržište jer ljudi osjećaju da se stvari usporavaju i žele što prije unovčiti svoju nekretninu. Sve je manje kupaca jer se podizanjem kamatnih stopa smanjuje dostupnost kredita, usporava se širenje tvrtki i rast broja radnih mjesta. Oglasi nekretnina na portalima počinju starjeti i ostaju na tržištu sve duže i duže, 90 do 120 dana ili dulje. Cijene počinju padati i prodavatelji su spremni napraviti sve više ustupaka jer tržište počinje favorizirati kupce.
Za vrijeme ravnoteže investitori, jedan po jedan, prioritetno oni koji su opterećeni kreditima, također sve su više spremni na ustupke i počinju spuštati cijene. Novi trgovački centri imaju slobodnih prostora, a turistički objekti počinju nuditi dodatne popuste i akcije.

Kako se “školski” ponašati u ovoj fazi?
Nije pametno biti pohlepan. Ako želite prodati i steći kapital, još uvijek je vrijeme za prodaju. Možda ćete morati prodati 5 do 10 posto ispod dosadašnje tržišne vrijednosti kako biste bili sigurni da ćete kupoprodaju realizirati prije bujice prodavatelja koji će u budućnosti neizbježno odvesti tržište u pad. Za one koji žele kupiti nekretninu, ova faza je dobro vrijeme za kupnju nekretnina od prvih prodavatelja u nevolji i tako postići cijenu nešto ispod tržišne.
Povijesni grafovi za nekretninsko tržište u SAD-u pokazuju da je od vrha u ekspanziji do početka recesije potrebno prosječno 2 godine, dok je od vrha u ekspanziji do dna u recesiji i najnižih cijena potrebno između 3 i 5 godina.