Na ovom svijetu, ništa nije sigurno, osim smrti i plaćanja poreza, poznata je rečenica Benjamina Franklina. Mnogi ipak zaborave na izvjesnost, propuste sami se raspitati koliki je uopće porez na nekretnine pa ih iznenadi uplatnica koja vrlo brzo stigne na novu adresu.
Porez na promet nekretnina mnogi preskoče u financijskoj konstrukciji, osobito prilikom kupnje prve nekretnine. Samo u prvoj polovici ove 2021. godine imamo barem 4 tisuće novih vlasnika kuća ili stanova. Na APN-ov natječaj za subvencioniranje stiglo je rekordnih 4 739 prijava.
Jeste li i vi među onima kojima će Porezna uprava uskoro poslati uplatnicu za porez na promet nekretninama?
Koliki je porez na nekretnine u Hrvatskoj?
Porez na promet nekretnina iznosi 3 posto tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze, osim ako je nekretnina u sustavu PDV-a (o tome nešto više kasnije)
„Porez na promet nekretnina u iznosu od 3% dužan je platiti kupac”, objašnjava Ivan Varat, savjetnik za nekretnine iz San Patrik nekretnina.
“Nakon ovjere Ugovora o kupoprodaji nekretnine javni bilježnik automatski informaciju šalje u Poreznu upravu koja nakon toga obračunava iznos poreza i šalje Rješenje kupcima na adresu” – Ivan Varat, savjetnik za nekretnine
Koliki je porez na nekretnine u vašem slučaju možete okvirno i sami izračunati. Primjerice, ako ste kupili stan i za njega je plaćena cijena od 100.000 eura u kunskoj protuvrijednosti od približno 700.000 kuna (radi jednostavnosti računanja), iznos poreza na promet nekretnina koji ćete trebati platiti iznosi 21.000 kuna (3% od 700.000).
„Porezna uprava utvrđuje tržišnu vrijednost u pravilu iz kupoprodajne cijene navedene u ugovoru o kupoprodaji, ako iznos kupoprodajne cijene odgovara cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu, sukladno čl. 9. i 12. Zakona o porezu na promet nekretnina“, pojasnila nam je pravnica Ivančica Bobek.
Ako porezna imalo sumnja u napisani iznos iz kupoprodajnog ugovora procijenit će vašu nekretninu prema svojim tablicama, odnosno vrijednostima nedavnih sličnih kupoprodaja u vašoj blizini. Nezadovoljni s iznosom koliki je porez na nekretninu odredila porezna mogu se i žaliti, u nastavku piše i kako…
Jeste li i vi obveznik plaćanja poreza na nekretnine?
Ako ste kupili, naslijedili ili na bilo koji drugi način stekli nekretninu, građevinu ili zemljište, a kad se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost – PDV, obveznik ste poreza na promet nekretnina.
Sustav je tako postavljen da se ne plaća i porez na promet nekretninama i PDV, već samo jedan od tih poreza.
Državi ste dužni i kod zamjene nekretnina. Porez plaćaju svi sudionici zamjene, svaki za nekretninu koju pritom stječe.
Kod darovanja ili drugog stjecanja nekretnine bez naknade, daroprimatelj također plaća porez na promet.
Ako se nekretnina stječe na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju, stjecatelj nekretnine obvezan je platiti porez na promet, s time da se porez umanjuje za 5% za svaku godinu uzdržavanja, počevši od dana sklapanja ugovora o doživotnom uzdržavanju.
Plaćanje poreza na rate
Vrlo često mlađi ljudi pri kupnji stana zaborave da postoji porez na nekretnine. Dogodi se i da im agencija preko koje su došli do stana ne spomene taj trošak, misleći da je to poznata stvar.
Mnogi se nadaju oprostu poreza čitajući na internetu zastarjele informacije ili pak naiđu na tekstove gdje se najavljuje ukidanje poreza na promet nekretnina. Ali, ništa od toga….
„Porez na promet nekretnina, jednako kao i mogući trošak provizije agencijama za nekretnine, ali i ostale troškove morate ukalkulirati odmah na početku, u ukupnu cijenu stana“, savjetuje kreditni specijalist Vjeko Peretić, vlasnik Pro grupe.
Zbroj svih tih troškova promatrajte kao cijenu stana i prema tome slažite financijsku konstrukciju i iznos kredita.
A što kad stigne plava kuverta i u njoj zaduženje za porez u visini nekoliko desetaka tisuća kuna koje niste očekivali ili barem ne tako brzo. Evo još jedne mogućnosti koja vam je na raspolaganju, ali i to rješenje nešto košta.
„Porezna uprava daje mogućnost da se porez plati na 24 rate, uz zateznu kamatnu stopu koja trenutno iznosi 5,75%“ – Vjeko Peretić, kreditni specijalist-Pro grupa
Kada se ne plaća porez na nekretnine?
Postoje točno definirani slučajevi u kojima su po Zakonu o porezu na promet nekretnina kupci oslobođeni plaćanja poreza. Primjerice, ako kupujete novogradnju.
„Najčešći slučaj oslobođenja od poreza je kada kupac kupuje nekretninu od tvrtke koja je dužna obračunati PDV na istu. Također, porez se ne plaća u slučaju nasljeđivanja, darovanja ili doživotnog (dosmrtnog) uzdržavanja, ali po uspravnoj liniji.“ – Ivan Varat, San Patrik nekretnine
Kod nasljeđivanja i darovanja porez na nekretnine ne plaćaju bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem. Ovo se odnosi i na bake i djedove, pa prilikom darovanja u ugovoru treba posebno naglasiti da primjerice djed daruje unuku nekretninu, a Porezna uprava provjerava podatke uvidom u matice rođenih.
Evo koje su još situacije i iznimke kad se porez na promet nekretnina može izbjeći. Provjerite jeste li među njima!
- osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina
- prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu
- zaštićeni najmoprimci koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu te građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan na kojem su imali stanarsko pravo
- osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva
bračni drug, izvanbračni drug, formalni i neformalni životni partneri, potomci i preci te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju - osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva.
Porez na prvu nekretninu
Ukratko, ako niste dosad to doznali, oslobođenje poreza na prvu nekretninu je ukinuto. I to od 1. siječnja 2017.
Razlog je europska direktiva prema kojoj svi kupci nekretnina trebaju biti ravnopravnom položaju.
Činjenica je da se s godinama stopa poreza na promet nekretninama smanjivala do sadašnjih 3 posto. Vlada je u jednom trenutku najavila i potpuno ukidanje, no taj prijedlog nije došao do Sabora.
Kao zamjensku mjeru i poticaj mladim osobama koje rješavaju svoje stambeno pitanje država je pokrenula model subvencioniranja rata stambenih kredita.
Kupnja nekretnine preko firme
Nije rijetkost i da se nekretnine kupuju preko firme, kad se unose u kapital trgovačkog društva i tada se ne plaća porez na promet nekretnina. Troškovi nekretnine ulaze u trošak poslovanja, i tako se umanjuje dobit tvrtke i smanjuje porez.
Drugi je slučaj kada fizička osoba osniva trgovačko društvo, uglavnom društvo s ograničenom odgovornošću, samo s ciljem da na taj način kao vlasnik udjela tog društva, posredno stekne i vlasništvo nekretnine.
Čest je slučaj kad strani državljani ne mogu kupovati nekretnine u RH, pa na taj način zaobilaze propis.
Međutim, problem kod takve kupnje je što je vlasnik tvrtke dužan voditi računa o poslovanju te tvrtke koja makar i nema poslovne aktivnosti, ali je dužna podnositi porezne prijave, godišnja financijska izvješća, plaćati poreze, angažirati knjigovođu a tu su i drugi troškovi odnosno parafiskalni nameti.
Nadalje, problemi nastaju kada je nekretninu iz bilo kojega razloga potrebno izdvojiti iz firme. U tom je slučaju potrebno pred Trgovačkim sudom provesti postupak smanjenja temeljnog kapitala društva, što zahtjeva procjenu vrijednosti nekretnine po sudskom vještaku pa je to opet trošak za vlasnika.
Plaća li prodavatelj porez kad prodaje nekretninu?
Prodavatelj nekretnine trebao bi u dva slučaja platiti porez i to na dohodak od imovine. Jedna je situacija kad kupljenu nekretninu prodaje prije isteka roka od dvije godine od kupovine i to po cijeni višoj od cijene po kojoj je kupio. Rekli bismo laički, kada je preprodaje radi zarade. Tada se porez plaća po stopi od 24 posto( uvećano za prirez), ali samo na iznos razlike između kupovne i prodajne cijene nekretnine.
Drugi slučaj u kojemu porezni obveznik može upasti u porezne škare je situacija ako u roku pet godina proda ili na drugi način otuđi više od tri istovrsne nekretnine.
Prijava prometa nekretnina
Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora. Odnedavno, javni bilježnici su oni koji su dužni u vaše ime Poreznoj upravi dostaviti primjerak ugovora.
Ako je ipak netko sastavio ispravu koju nije ovjerio kod javnog bilježnika, i dalje je dužan takav promet nekretnina prijaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, u roku od 30 dana.
Isplati li se i kada žaliti na porezno rješenje?
Protiv rješenja Porezne uprave kojim je razrezan porez, moguće je podnijeti žalbu u roku od 30 dana od primitka rješenja.
Žalbu se isplati podnositi ukoliko je procjena porezne uprave očigledno nerealna, odnosno bitno odstupa od tržišne vrijednosti nekretnine.
U slučaju odbijanja žalbe moguće je pokrenuti i upravni spor pred Upravnim sudom RH, koji više ne odgađa izvršnost rješenja, ali u slučaju uspjeha poništava se rješenje Porezne uprave.
Međutim, jedini način da se u upravnom postupku ospori procjena Porezne uprave je provođenje vještačenja po stalnom sudskom vještaku građevinske struke, koji bi trebao utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine.
Rizik takvog postupka je plaćanje troškova u slučaju neuspjeha dokazivanja pa bi kod odluke o pokretanju takvog postupka trebalo voditi računa o izgledima takvog postupka, odnosno konzultirati se sa stručnim osobama.
Autor: Ivana Alfier, Stanarica.hr
