Vodič za kupnju nekretnina u Hrvatskoj za strance –
Hrvatska je zbog svoje predivne obali, povijesnih gradova i tople mediteranske klime, postala poželjna vrlo destinacija za kupnju nekretnina. U posljednjih nekoliko godina, sve veći broj stranaca odlučuje postati vlasnicima kuća, stanova, i zemljišta u ovoj predivnoj zemlji, posebno nakon ulaska Hrvatske u schengenski prostor i eurozonu. Ako ste i vi jedan od onih koji razmišljaju o kupnji nekretnine u Hrvatskoj, evo koraka koje trebate slijediti kako bi postupak bio što uspješniji i bezbolniji.
1. Provjera nekretnine
Prvi korak u kupnji nekretnine je temeljita provjera dokumentacije. To primarno uključuje vlasnički list, odnosno izvadak iz zemljišne knjige koji je ključan za utvrđivanje pravnog statusa nekretnine Vlasnički list pruža informacije o vlasniku, teretima i pravima koja postoje nad nekretninom. Uz to potrebno je provjeriti građevinsku i uporabnu dozvolu, te energetski certifikat. Ovi dokumenti osiguravaju da je nekretnina pravno čista i da ne postoje tereti koji bi mogli otežati kupnju.
Energetski certifikat je dokument koji predočuje energetska svojstva zgrade a izrađuju ga energetski certifikatori, odnosno ovlaštene osobe za energetsko certificiranje. Dokument vrijedi deset godina od dana izdavanja.
U slučaju kupnje stana u izgradnji, investitor je dužan dati na uvid kupcu izvršnu/pravomoćnu građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje. Osim građevinske dozvole, jednako je važna uporabna dozvola koju građevina ne može dobiti ako se odstupilo od uvjeta gradnje propisanih građevinskom dozvolom ili drugim odgovarajućim aktom za građenje. Pametno je zatražiti i uvid u glavni projekt, koji je dio građevinske dozvole.
2. Ugovor o kupoprodaji
Kada ste sve provjerili i odlučili se za kupnju, slijedi izrada predugovora ili ugovora o kupoprodaji nekretnine. Ugovor obično priprema odvjetnik kako bi se osiguralo da su sva prava i interesi kupca zaštićeni. U Hrvatskoj je uobičajeno plaćanje depozita (kapare) u visini 10% od cijene nekretnine. Ako kupac odustane od kupnje nekretnine, kapara se ne vraća, dok u slučaju neispunjenja obaveza prodavatelja, on mora kupcu vratiti dvostruki iznos kapare. Ugovor se mora ovjeriti kod javnog bilježnika.
3. Dobivanje dozvole za kupnju
Strani državljani iz Europske unije mogu kupovati nekretnine u Republici Hrvatskoj pod istim uvjetima kao i državljani Republike Hrvatske.
Građani trećih zemalja (izvan EU/EEA) moraju dobiti dozvolu od Ministarstva pravosuđa za kupnju nekretnine u Hrvatskoj. Proces uključuje provjeru postojanja sporazuma o reciprocitetu između Hrvatske i države kupca. Zahtjev za dozvolu treba uključiti razne dokumente kao što su originalna potvrda iz Upravnog odjela za graditeljstvo, kopija ugovora o kupoprodaji, potvrda iz zemljišne knjige, dokaz o državljanstvu kupca i sl.
Ostali državljani iz trećih zemalja koji dolaze iz država sa kojima Republika Hrvatska nema princip uzajamnosti u stjecanju vlasništva nad nekretninama njihovih državljana ne mogu kao fizičke osobe kupovati vlasništvo nad nekretninama u Republici Hrvatskoj.
Oni se mogu odlučiti na osnivanje trgovačkog društva (najčešće društvo sa ograničenom odgovornošću ili skraćeno d.o.o.) te kao vlasnici trgovačkih društava sa sjedištem u Republici Hrvatskoj steći vlasništvo nad nekretninom.
Važno je znati da je u tom slučaju vlasnik kupljene nekretnine trgovačko društvo registrirano u Republici Hrvatskoj u kojemu je strani državljanin član društva (vlasnik).
4. Plaćanje i registracija nekretnine
Nakon dobivanja dozvole i/ili zadovoljenja svih uvjeta iz Predugovor o kupoprodaji nekretnine, kupac može izvršiti plaćanje preostalih 90% cijene. Slijedi registracija nekretnine u zemljišnim knjigama što uključuje predaju ugovora o kupoprodaji i tabularne izjave, odnosno potvrde o plaćenoj ukupnoj cijeni nekretnine.
5. Porezne obaveze
Prilikom kupnje nekretnine, kupac je dužan platiti porez na promet nekretnina koji u Hrvatskoj iznosi 3% od kupoprodajne cijene. Ova obveza postoji ako prodavatelj ne obračunava porez na dodanu vrijednost (PDV).
Prilikom kupnje nekretnine pored kupoprodajnih troškova, kupac je dužan platiti porez na promet nekretnina koji u Hrvatskoj iznosi 3% od ukupne kupoprodajne cijene.
To će se dogoditi u situaciji kada prodavatelj, odnosno nekretnina nisu u suatvu PDV-a (poreza na dodanu vrijednost, a što je vidljivo iz kupoprodajnog ugovora ili izdanog prodajnog računa od strane prodavatelja na kojem porez na dodanu vrijednost mora biti posebno iskazan kao stavka ukoliko je isti obračunat.
6. Važnost stručne pomoći
Kupnja nekretnine može biti izazovan proces, posebice zbog jezičnih barijera i kompleksnosti propisa, stoga je preporučljivo angažirati iskusnu agenciju za nekretnine koja će vas voditi kroz cijeli proces, smanjujući rizike i olakšavajući realizaciju vaše investicije. Agencija će voditi sve korake, od provjere dokumentacije do završne registracije nekretnine, osiguravajući da je sve u skladu s zakonom. Također, agencija može pomoći u pregovorima, što je posebno korisno u izbjegavanju preplaćivanja nekretnine.
7. Dugoročna ulaganja i održavanje
Kupnja nekretnine nije samo trenutna transakcija već i dugoročno ulaganje. Važno je redovito održavati nekretninu kako bi se očuvala njena vrijednost. Također, dobro je biti upućen u lokalne zakone i regulative o iznajmljivanju nekretnina, ako planirate svoju nekretninu koristiti kao izvor prihoda kroz najam.
Zaključak
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj nudi mnoge mogućnosti, ali zahtijeva temeljito razumijevanje procesa i pažljivo planiranje. Uz pravilno vođenje i profesionalnu podršku licenciranih agenata agencije San Patrik nekretnine, možete učinkovito navigirati kroz sve korake i osigurati da vaša investicija bude sigurna i profitabilna. Bilo da tražite odmor od svakodnevnice u jednoj od mnogobrojnih idiličnih lokacija ili želite pokrenuti poslovni projekt Hrvatska nudi bogatstvo prilika za strane investitore.
Također, posjedovanje nekretnine u Hrvatskoj može biti odličan način za uživanje u ljepotama zemlje na mnogo osobniji i trajniji način. Bez obzira na vaše razloge za kupnju, priprema i stručna podrška ključni su za uspješan ishod.
